福岡の建築設計事務所/福永博建築研究所

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３００年住宅とは実例紹介

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アトリア平和台　
アトリエ平和台

「300年住宅」とは300年の使用に耐え、住宅としての機能を保全できるマンションを意味します。世界には300年、500年の時を刻み保全されてきた街や建築は数多く存在します。300年住宅は、建物そのものを価値あるものとすることを提案しています。
ヨーロッパの人々は歴史のある美しい街に住んでいます。土地と建物の価値を切り離さず一体化したものと考えています。そして国が力強く富を得たときに、街はつくられています。

考え方は３つに分けることができ、リンゴに例えると「皮」「種」「実」となります。

「皮」は社会的な現象です。マンションのスラム化や環境問題は今からの問題ですが、バブルの崩壊は過去のものとされつつあります。しかし、バブルの本当の原因と問題点は報告されていません。
「種」は食べることはできませんが子孫を残す重要な役割を担っています。300年住宅ではそれは建築の使命にあたり、「人々の生命と財産を守る」こととしています。具体的には4つの理念で構成されており、(1)社会の発展の中で建築を正しく捉える、(2)伝統・文化を正しく評価し継承する、(3)住む人・使う人の立場に立って考える、(4)経済原則を踏まえ豊かで平和な世界を築く、としています。この考え方から、300年住宅が導き出されました。デザイン重視ではなく、社会の中の建築づくりを目指しています。
「実」は長期に耐久できる建物をつくる仕組みです。建築の歴史的事実から推測し、300年間という時間の保全も不可能なものではないと考えています。しかしながら、メンテナンスフリーで300年間の時間に耐え得る住宅は存在しません。建築は寿命の異なる材料・部材の集合体であり、何も処置を施さないと最も寿命の短い材料・部材から老朽化が進みます。その部分の機能が損なわれると、たとえ建築としての空問は残っても、住宅としての機能は消滅します。建築は今まで“技術”のみを追求してきました。しかしながら“技術”だけでは、300年の時間にわたって建物を保全することはできません。従って今回新しく“マネジメント”の概念を導入し、“技術開発”と“マネジメント”2つの軸により300年の時間に対応できる体系を提案します。“技術開発”とは、300年の時間に対して建物を保全するための具体的な目標を設定し、その方法論を組み立てることです。“マネジメント”とは変化するものと変化しないものを予測し、建物と資産を保全するための仕組みを構築することです。
「300年住宅」はこの2つの軸のもとに、今までのマンションの在り方に対して5つの変更点を加えることにより、300年問の耐久性と資産としての価値を保全しようとするものです。

300年の時間に対応するものは、住宅としての機能と資産価値の双方を含みます。従って「300年住宅」とは狭義においては商品のことを意味し、広義においては資産価値までも含むことになります。「300年住宅」とは、このような集合住宅を実現するためのプログラムを述べているものであり、5つの変更点とはその具体的回答です。

300年住宅

【5つの変更点】
<商品>
1.300年間メンテナンスフリーで保つフレーム 2.配管をプライベートから分離 3.住空間の自由性を保全
<方法>
4.組織 5.経済性

(問題点の1)
スラム化が避けられない現在のマンション
現在、建物が古くなり、住宅としての機能を保全するために、何らかの大修理を
必要とするマンションが大量に存在します。築後20年を経過した民間分譲マンショ
ンだけでもその数は40万戸を超えました。しかしながら、住民合意がとれない、
高額な修理費の工面が難しいなどの理由により、大修理を実行することができないマンションが大半です。このまま放置すると、住宅としての機能を喪失しかねな
ません。そして、売ることも、貸すことも、修理することもできず、住民がマンショ
ンを放棄するようになると、スラム化が進行します。スラム化が始まるとマンションの資産価値は消滅します。

(問題点の2)
バブルの崩壊
不良債券化した不動産は120兆円ともいわれています。これらの不動産は、バブル時に融資が実行され高値で購入されたものがほとんどです。土地が高額なため、それを事業化することは不可能に近いと言えます。従って銀行は不良債権を処理することができず、不良債権は停滞したままとなります。さらに、バブル後は土地価格が急速に下落しています。含み資産の売却、年間の利益に応じた不良債権の償却などによる銀行の損切りは限界があり、このままの状態が続くと銀行の経営基盤を危うくしかねない状態です。つまり、高値で購入された土地は、事業化の目途が立たず凍結状態にあり、その量が莫大に存在するのです。この2つの問題、つまりマンションのスラム化と高値凍結の土地により、マンションの市場そのものが崩壊する可能性は否定できません。

(問題点の3)
環境問題
地球的テーマとなっている環境問題です。特に建築業界は熱帯材を利用したコンパネを大量に消費しています。コンパネを例として取り上げてみても大きな問題であり、その解決が急がれます。その他、省資源、リサイクルなど取り組むべき課題は多く残っています。建築業界もそろそろ、環境保全と経済の持続的な成長をどのようにバランスさせるかについて、具体的な提案を行わなければならないと思います。マンションのスラム化、バブルの崩壊、環境問題、この3つの課題が「300年住宅」を提案するに至った直接的な要因です。

私たちは100年以上にわたって保全・継承されていく建物を造るため、現在の技術にはないものを開発しました。
最初は「VA&CS(バリューアデッド&コストセービング)」という付加価値を高めながらコストダウンを実現する技術でした。VA&CSはプランと工法に区分されます。例えばコストは単価×使用数量で決まりますが、使用するコンクリートや鉄筋の量が少なくなるような平面ブロックプランをつくりました。また逆梁を二方向に設けるこのプランは、建物の重心・剛心が中心で一致する為、安全性の高い住戸配置プランとなっています。
次に長期耐久型の建物をつくる技術として「SEFL」という技術を開発しました。
「SEFL」とは安全(Safety)、環境(Ecology)、自由(Freedom)、長時間(Longlife)の４つコンセプトを表した造語です。エコロジーな造り方で、安全で可変自由な空間を、将来までの長時間を見抜いた改修を考慮して建設することで、マンションは資産価値の高い建物になります。

３００年住宅の技術は、単に造り方を開発するだけではなく、永く保つ資産として「本物」としての価値を備えていなければなりません。ここでいう「本物」とは、美しさや高い資産価値を持つと共に、それを維持しやすい建物や運用の仕組みを持っているものです。そのような建物を実現する為には、確かなコンセプトと段階を追った開発が不可欠です。１００年以上の時間に保つ建物を造る技術は、部品単独では効果がありません。何万とある建築材料・部品を各々別々に長期耐久型として開発しても、それらが有機的に組み合わせることができなければ、大きな効果は期待できません。部材メーカーに対して、進むべき将来像を示す必要があります。そこで３００年住宅では「５つの変更点」を提案しています。最初に全体を俯瞰し、共通目標とすることで、各メーカーは自分の領域を明確に認識して責任分担できると共に、産業全体としては同じ方向に力を集中させることができます。住宅の部材メーカーは自分が開発していく部品が他の周辺部品とどのように連携し、どのような効果を生み出すのかを知る必要があるのです。これは組織の運営と同じで、個は全体の中で自分がどこに位置してどのように機能しているのかを知り、互いに連携することが大事なのです。そうすることで全体に大きな相乗効果が現れます。そのためにも、同じ開発思想を基盤とする必要があり、それが「３００年住宅方式」なのです。

　
アトリエ大濠

これまで当社は「300年住宅」マンションを実現させる為に、全て自社で研究・開発・企画・販売・供給してまいりました。セミナーやワークショップを開催して消費者に理解してもらい、世論を形成していく努力をしてきました。現在の技術では実現できない内容については、新しく技術を開発し、多くの特許を取得してきました。そして、実績をつくるために今まで２棟のマンションを販売・供給しました。このマンションは、新聞や専門誌等でも取り上げられ、業界でも話題になっています。
しかし残念なことに、マンション市場全体において長期耐久型マンションは未だマイナーな存在です。マンション業界では、「SI(スケルトン&インフィル)住宅」が次世代のキーワードになっていますが、その実現には長期耐久性が重要なテーマであり、長期耐久性が実現できなければ、本物のSI住宅とは言えません。また、マンションを資産として長期間にわたり価値保全したいと考える消費者はたくさんいます。
賃貸投資オーナーは、長期にわたり安定した収入を得られる建物を求めています。現在、日本では資金が滞留して環流していないため、経済が停滞していますが、国全体としての富は多く蓄積されておいます。このような経済環境であれば、個人や企業は適切な投資先があれば、低利な資金を利用して投資活動を活発化させます。つまり、商品としての長期耐久型マンションの需要はかなり大きいと考えられます。過去のスペインやイギリスのように、国が富んでいる時に、適切な投資を行い、確実に富を蓄積することが肝要です。現時点の日本経済は病んでいますが、世界の中ではまだまだ強い国です。今までの道路・橋やダムなどの土木事業を中心に行われていた公共投資中心の施策を、民間による住宅や都市つくりを推進する為の施策に転換することが急務だと考えています。住んでみたい住宅をつくり、美しい都市づくりを目指すことが、日本経済の正しい再生の道であると信じています。
そこで、弊社では「300年住宅」の事業を推進していただけるパートナーを捜しています。パートナーには「300年住宅」の全ての権利をご利用頂き、300年住宅型長期耐久マンションを供給・販売していただきたいと考えています。全ての権利とは、「300年住宅」や「インフィル」等の当社登録済み商標や関連会社である有限会社福永博建築研究所が取得している300年住宅に関する特許の利用を意味します。パートナーには事業の運営をしていただき、当社は当社が最も得意とする技術開発に特化してパートナーの事業を支えていきます。

300年住宅の実例紹介